Acheter un bien à deux sans mariage : la tontine et l’achat avec démembrement

Nous avons déjà pu évoquer l’achat d’un bien à deux en indivision ou en SCI. Il existe deux autres notions plus méconnues, appelées la tontine et l’achat avec démembrement. Avisofi vous donne quelques explications.

 

Qu’est-ce que la “Tontine” ? 

La tontine est une convention existant entre plusieurs personnes, qui ont choisi de mettre des biens ou des capitaux en commun. Elle est également appelée « Clause de tontine » ou « Pacte tontinier ».

La spécificité de la tontine est que les biens meubles ou immeubles achetés avec ces capitaux appartiendront au dernier survivant. Elle évite les dangers de l’indivision, en garantissant au conjoint survivant la propriété de la totalité du bien. De ce fait un couple pacsé ou vivant en concubinage peut acheter par ce biais un bien immobilier, sans être démuni en cas de décès du conjoint.

Etant un contrat “aléatoire”, les acquéreurs demandant l’achat en tontine doivent respecter les conditions de l’aléa, à savoir :

  • chacun doit financer une partie du bien
  • les deux parties doivent avoir une espérance de vie similaire.

A défaut, la tontine pourra être requalifiée en donation.

Il s’agit d’un dispositif qui vient se rajouter au statut juridique de l’achat : il n’est pas incompatible d’acheter un bien en tontine et en indivision, ou en SCI (bien que dans ce cas, la tontine ne porte pas sur le bien en lui-même mais sur les parts de la société).

Au décès de l’un des acquéreurs, la personne survivante est considérée comme propriétaire à l’origine. Elle devra cependant payer des droits de succession, calculés sous certaines conditions.

En outre, le bien acheté en tontine ne fait pas partie de la succession partagée entre les héritiers du défunt.

Par contre, il n’est pas exempt de taxation, à moins d’avoir une valeur inférieure à 76 000 euros ! Et en cas de séparation, les deux parties doivent trouver un accord pour vendre leur bien, ou racheter la part de l’autre.

 

Que signifie l’achat avec démembrement ? 

 

Pour ce qui concerne l’achat avec démembrement, l’exemple le plus connu en est l’usufruit.

Vous achetez un bien à une personne âgée, qui peut continuer à l’habiter jusqu’à son décès, même si vous en êtes propriétaire. Vous en êtes usufruitier, avec les droits d’en percevoir des revenus ( loyers, dividendes, intérêts ), de le conserver en l’entretenant et en s’acquittant des impôts afférents.

Ainsi, l’achat avec démembrement se définit par la séparation des trois droits liés à la propriété : l’usus (le droit d’habiter), le fructus (le droit de louer), et l’abusus (le droit de vendre). Une personne va bénéficier de l’usus et du fructus (l’usufruitier), tandis qu’une autre pourra vendre le bien (le nu-propriétaire).

Dans le cas d’un couple, il est possible de faire un montage de telle manière que le bien soit séparé en deux lots de même valeur. Chaque membre est nu-propriétaire de l’un et usufruitier de l’autre. En cas de décès du conjoint, le survivant se retrouve avec la pleine propriété du bien. Il s’agit toutefois d’un procédé compliqué nécessitant l’implication d’un notaire, et dont le caractère fiscal varie en fonction de l’âge des personnes impliquées.

Dans tous les cas, avant de choisir une des quatre solutions présentées ici et dans un de nos précédents articles, n’hésitez pas à faire appel aux conseils des courtiers en crédit immobilier de chez Avisofi !

Par | 2019-02-15T10:54:27+00:00 5 février 2019|Notre actualité, Pourquoi un courtier ?|Commentaires fermés sur Acheter un bien à deux sans mariage : la tontine et l’achat avec démembrement